要有光:如何在房价最难负担的城市安家乐业?

冯梓莹 2015-12-23


走出湾仔地铁站,不到三分钟就来到一个菜市场,要有光社会地产公司的新办公室就藏身在这菜市场的一座大厦之上。“我就是要'接地气',我不想让街坊来找我们帮忙时感觉楼高墙大去见官员,而是可以顺便再楼下买菜回家。”要有光创始人兼执行总裁余伟业先生说。

 

三年多前,余伟业辞掉原来的工作设立要有光(Light Be)社会地产公司——主要推出“光房”计划,让拥有空置物业的业主以低于市价的租金出租给有迫切住屋困难的单亲妇孺家庭。大部分“光房”为两房或三房单位,以合租形式租给单亲家庭共住,共享客厅、厨厕和其他基本设施,类似于大学生合租。除了余伟业自己,香港社会创投基金是另一个大股东。

 

根据最新数据,要有光已经提供了超过30套住宅物业作“光房”之用, 70多个家庭因此改善了居住环境。如今,要有光有五位职员,主要负责业主、租客和社会福利机构之间的沟通。

 

余伟业说,“地产中介都是遵循价高者得的模式,资本市场不允许你赚少一点钱;而现在要有光的模式就是要跳出价高者得的市场机制,真正帮助有需要的人。”

 

为什么“要有光”?

 

走在香港的街道上,狭小而密集的临街商铺和竹笋般又高又尖的大楼,无处不体现着这座城市高昂的地价。

 

香港的房价到底有多离谱?今年初美国顾问公司Demographia公布的第11份《全球楼价负担能力调查》,在全球378个城市中,香港位列楼价最难负担城市第一名,楼价与年收入之间的比率高达17倍,即须连续17年不吃不喝才能置业。

 

房价的高企催生了很多住房问题,很多市民被迫不断缩小自己的生活空间去寻找收入能够承受的居所。

 

香港政府今年7月的统计显示,香港的劏房(Subdivided Units)居民约有20万人,劏房是指将一个普通住宅单位分隔成两个或更多的独立单位作出售或出租之用,这在香港是违法行为,劏房户的人均居住面积约为61.8方呎(5.7平方米),空间狭小且公共卫生环境恶劣。

 

而政府的公屋(相当于廉租房)数量又非常有限,供求之间永远存在巨大的差距。根据香港房委会今年6月公布的数字,当时轮候公屋的申请数量已经突破28万,创历史新高,过去五年间每年都有2-3万户新加入申请队伍,但未来10年香港政府公屋供应目标只有20万个住房单位。

 

余伟业认为,土地的规划和利用其实对社会发展有着很深远的影响,不只是单纯创造经济效益,但在过去的几十年,私人市场只是在扮演把香港房地产“豪宅化”的角色。他将要有光看做一个实验,告诉人们不要过于依赖政府解决土地问题,而是真正利用民间和市场的能力去发挥带动作用。

 

“我不是说政府不需要做任何事情,而是我觉得政府不可能独力解决这个问题,私人市场也应该要有所承担,我们最希望 ‘光房’可以有涟漪效应,让我们带动更多人主动提供他们的住房帮助其他人。”余伟业说。

 

“光房”哪里来?

 

公司成立初期,毫无房地产经验的余伟业对自己也不怎么看好。第一套'光房'的业主是余伟业在社创圈中认识的一位朋友,“我和他说这只是一个实验,他也愿意,他现在已经成为了我们的顾问成员。”

 

有了第一个成功例子之后,之后的“光房”业主都是在朋友介绍或是看到媒体报道后主动联系要有光,自此,要有光的工作也得以慢慢开展。

 

“光房”来源多种多样,有的是业主和父母居住过的旧家,现在他们已经置换新家又不想卖掉旧屋;还有长线投资者,他们并不着眼于短期的租金利益,愿意将新购物业变作光房帮助别人;还有一些是小型发展商,收回了一部分的住房准备重建,但是因为各种审批手续还需一段时间才正式开展重建项目,所以将部分套间变作“光房” 。

 

余伟业说,其实香港民间和私人市场上有大量空置的房屋资源,很多人因为缺乏可信的渠道和有效平台、碍于出租手续的麻烦或怕遇到不良租客等原因而将房屋空置,要有光就是在这个市场夹缝中成长起来的。

 

“在我们这里,市场完全失效,我们的定价不考虑市场价值,只收取业主底价和每个家庭可支付的价格间的margin(差额),通常底价是市价一半,甚至更低。”以一套两居室的公寓为例,业主向要有光提出的底价为每个月一万港元,要有光将其出租给两个每月可以支付6000港元的租客,多出的2000港元即为要有光的收入。

 

谁来住“光房”?

 

要有光的特别之处还在于,它不只是简单地为孤儿寡母提供住房,它提供的是一种生活。

 

对于租户,要有光会邀请专业社工进行筛选配对入住,并且设置舍规和每个月至少一次探访,每次租约为三年期。余伟业认为除了提供一个安全舒适的居所,“光房”最大的责任是帮助这些家庭重新建立生活的信心和能力。

 

租客家庭通常都经历了各种不幸,例如遭遇家暴、丈夫去世失去经济支柱或大病初愈花光积蓄。所以在入住光房之前,要有光的工作人员会和很多社福机构共同合作,与租户商量制定一个三年期的生活发展目标和执行计划,这些目标可能是偿还欠债、修读课程进修、找到新工作、多份兼职综合薪金足以支付市价楼宇、学会与政府机构申诉和沟通尽快协调抽中公屋等,在三年之后可以顺利搬离“光房”,让更多其他人受惠。

 

入住第一间“光房”的是一位不到三十岁的单亲妈妈,缺乏自信,认为自己除了带孩子什么都不会,很排斥重新找工作与社会接触。要有光的工作人员先推荐她在附近社区帮忙照顾老人家、派盒饭等开始重新接触社会。后来这位妈妈的工作受到认可被提升为志愿者组长,她因此找到了很久都没有感受到的自我价值实现感,这让她意识到原来自己很适合从事社区工作。

 

后来要有光推荐她修读进修课程,学会写工作文书和向政府申请资金资助社区福利项目。现在她已经找到一份NGO的工作,也顺利获派公屋,三年租约期满后就搬离了“光房”。

 

余伟业表示90%的租户都可以通过自身努力完成共同制定的生活目标,但是当中也有过令他们惋惜的失败案例,“有的租客忍不住回去跟前夫一起吸毒,我们是绝不容忍,这会影响同屋的其他租客。没有为自己尽责任的人,我们是不会续约的。”

 

未来,“光房”变“光厦”

 

要有光是一家公司——余伟业一直这样强调,公司的目的都是追求利润而不做亏本生意,但是要有光同时也着看重社会效益,它的商业运作不只是为股东服务,而是为整个社会成员服务。

 

“我们和传统福利制度不同,以前都是你缺什么我们就补助你什么,但现在是我们给他们提供资源,让他们学会自己争取需要的东西,不再依赖我们的给予。”他说他和同事现在喜欢称自己的职业为“super talent agent”,有一点像一位人生导师,去帮助和鼓励每一个租客寻找他们的闪光点。

 

余伟业明白,这门“人生导师”的生意更需要有耐心,特别是当好消息越来越多的时候。

 

今年7月,香港政务司司长林郑月娥视察了两套“光房”,并承诺计划将有大约40套由香港地政总署收回的政府旧宿舍会交由要有光公司管理。此外,余伟业最近还一直奔走于一栋位于荃湾的政府宿舍大厦和湾仔办公室之间,目前这栋政府的旧宿舍正处于整修阶段,将在明年投入使用,这将会是要有光第一次管理一整栋大厦,到时那就是一座“光房”集结而成的“光厦”。

 

“光房”变“光厦”自然令人欣慰,但要有光也将面对更多从未接触的挑战,例如聘请物业管理公司、草拟法律文件等,“幸好很多锁匠、商户甚至律师都愿意提供免费的援助,”余伟业说。

 

地产扶贫工作——这是余伟业目前对自己工作的定义——将一个大的土地问题,化作小市民相互帮助的解决方案。随着“光房”数量的增加,要有光下一类受惠人群还会扩大,他们可能是单亲爸爸和青年人。余伟业说:“要有光的力量还是很小的,但即使不完全解决问题,起码解决一部分,整个社会才不会陷入一个死循环。”


(载于《社创客》(1月)总第6期 30-31页)

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